서울 전역 토지거래허가구역 지정, 역대급 부동산 규제 시행

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서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 실거주 목적이 아니면 주택 구매가 사실상 불가능해요.

무슨 일이야?

정부가 10·15 부동산 대책으로 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정했어요.

투기과열지구, 조정대상지역까지 3중 규제를 동시에 적용했어요.

1,106㎢ 지정 면적

25개구 서울 전역

2026년 12월 31일 지정 기간

토지거래허가구역이 뭐야?

집을 살 때 구청장 허가를 받아야 하는 제도예요.

📋 토지거래허가구역 조건
• 주거지역 기준 6㎡ 초과 주택 거래 시 허가 필요
• 세대원 전원 무주택이거나
• 기존 집을 1년 내 매도해야 함
• 실거주 2년 의무

왜 이렇게 강력해?

서울 아파트 가격이 계속 올랐기 때문이에요.

2024

강남·용산 중심 가격 상승

2025년 2월

토허구역 일부 해제 → 가격 급등

2025년 10월

10·15 대책 → 서울 전역 지정

규제 내용 정리

3중 규제 동시 적용

규제	적용 지역	효과
투기과열지구	서울+경기 12곳	대출 규제 강화
조정대상지역	서울+경기 12곳	세금 중과
토지거래허가	서울+경기 12곳	실거주 의무

대출 한도 강화

6억 15억 이하 주택

4억 15~25억 주택

2억 25억 초과 주택

고가 주택일수록 대출이 어려워졌어요.

갭투자 차단

기존 갭투자 전세 끼고 매수 소액으로 집 구매 시세 차익 목적

규제 후 실거주 2년 필수 전세 놓기 불가 투자 목적 불허

시장 반응

거래량 급감

10월

8,473건

11월

2,245건

1/4 수준으로 급감했어요.

가격은?

규제에도 불구하고 서울 아파트는 46주 연속 상승했어요.

📊 전문가 분석
• 공급 부족이 근본 원인
• 규제만으로 가격 안정 한계
• 매물 잠김 현상으로 오히려 가격 상승

앞으로 어떻게 되나?

김용범 대통령실 정책실장

"토허제는 임시 조치다. 길게 끌고 가지 않을 것이다."

정부도 영구 규제는 아니라고 밝혔어요.

예상 시나리오

시나리오	내용
유지	가격 안정 시까지 규제 지속
완화	외곽부터 순차적 해제
강화	추가 규제 가능성도

경기도 지정 지역

서울 외에 경기도 12곳도 포함됐어요.

과천시, 성남시(분당구, 수정구)
하남시, 광명시
구리시, 안양시(동안구)
화성시(동탄), 수원시(영통구)
의왕시, 군포시, 안산시(상록구)

실수요자 체크리스트

🏠 집을 사려면
• 무주택 세대 확인
• 실거주 2년 가능 여부
• 대출 한도 계산 (15억 초과 시 축소)
• 구청 허가 절차 확인

💰 집을 팔려면
• 매물 잠김으로 거래 지연 가능
• 급매 아니면 관망세 예상
• 2026년 말까지 규제 지속

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